为进一步提高地方立法质量，市司法局拟于10月10号对《邵阳市物业管理办法（草案）》相关内容举行立法听证会，就办法草案相关内容听取公众意见。现就有关事项公告如下：

一、报名条件和参会人员确定原则

凡本市对听证事项有明确意见和建议的社会各界人士均可报名作为听证陈述人或者旁听人。国家机关、社会团体、企事业单位及其他组织可以推荐相关人员参加。届时将按照参与主体身份多元化、对各听证问题所持观点多样化等条件，合理确定听证陈述人和旁听人。

听证陈述人参会，应提供署名的书面陈述材料。

二、报名截止时间

自即日起，10月8日（星期六）下午18:00。

三、报名方式

1. 直接在本页面下方链接填写个人信息和所持观点并提交，或者在本页面下载《立法听证报名表》并填写后发送到邮箱：sfjlfk@sina.com

2. 可自行在本页面下载《立法听证报名表》填写后邮寄至邵阳市大祥区资江南路3号市司法局。

联系电话：0739-5456697，17673976512（宋）

附件：《立法听证报名表》

意见征集：关于公开征求《邵阳市物业管理办法（草案）》意见的公告

邵阳市司法局

2022年9月27日

《邵阳市物业管理办法(草案)》

目 录

第一章  总则

第二章  平安小区建设

第三章  职责分工

第四章  前期物业

第五章  业主大会和业主委员会

第六章  物业服务与管理

第七章  法律责任

第八章  附则

第一章  总 则

第一条【立法目的、依据】为规范小区物业管理活动，促进平安宜居小区建设，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《湖南省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条【适用范围】 本市行政区域内的物业管理活动及监督，适用本办法。

第三条【基本原则】本市物业管理纳入基层社会治理体系，物业管理坚持政府引导、业主自治、协商共建的基本原则。

第二章 平安小区建设

第四条【联席会议工作制度】市、县（市、区）人民政府应当分级建立物业管理联席会议制度，及时协调解决物业管理工作中影响社会稳定的重大问题和紧急事件。

市、县（市、区）物业管理联席会议由住房和城乡建设行政主管部门组织。

街道办事处（乡镇人民政府）物业管理联席会议由街道办事处（乡镇人民政府）物业分管负责人组织。

第五条【物业纠纷调解机制】乡镇人民政府（街道办事处）、居（村）民委员会邀请业主委员会、公安派出所、司法所、人民调解组织等参与物业管理纠纷调解，物业行业协会应当结合行业自律的相关规定，积极参与物业纠纷的调解处理。

对人民调解委员会做出的调解协议，调解员应当及时告知当事人共同申请司法确认的作用、时限、管辖法院。

第六条【执法进小区】物业管理区域发生的违法行为，按照以下职责权限分工由相应的行政主管部门处置：

（一）自然资源和规划管理部门负责对擅自改变物业规划用途、违反规划要求的行为实施监督管理；

（二）住房和城乡建设行政主管部门负责对住宅小区损坏、擅自拆改建筑物承重结构、主体结构，擅自利用共用部位、共用设施设备进行经营的违法行为实施监督管理；

（三）公安机关负责对住宅小区内的治安违法行为；燃放烟花；高空抛物；违规饲养宠物、监控安防等涉及公共安全、公共秩序的行为活动实施监督管理；

（四）城市管理行政主管部门负责对违法搭建；擅自占用和损坏住宅小区公共绿化；损害小区市容环境；擅自拆改供水、排水、供气等共有管线设施的违法行为及生活垃圾的收集、运输和处理实施监督管理； 

（五）生态环境行政主管部门负责对住宅小区内的生产经营户违法排放污染物、制造噪音污染等违反环境保护法律、法规的行为实施监督管理；

（六）市场监督行政主管部门负责对住宅小区内特种设备的安全经营、物业服务企业违规收费，住宅小区商户经营实施监督管理；

（七）消防救援机构负责对擅自通过设置地锁、石墩、栅栏等障碍物和乱堆乱放杂物等方式占用、堵塞、封闭消防通道、疏散通道等共用部位；损坏消防设施等共用设施设备；消防设施设备安全隐患；三轮车、电动车共有区域集中停放；充电桩配建实施监督管理。

上述部门应当设立投诉举报电话，并在物业管理区域显著位置统一公布。

物业管理区域内发生上述违法行为，相关主管部门接到举报、投诉、报告后，应当在三个工作日内将受理情况通知举报人、投诉人、报告人。

其它各主管部门，在各自的职责范围内，做好物业监督管理工作。 

第七条【居（村）委会协助清单制度】居（村）委会对下列影响平安小区建设的物业管理活动承担协助义务：

（一）协助对物业服务企业安全防范措施的落实情况进行指导监督。

（二）对应急管理的物业项目组织提供基本保洁、秩序维护等服务。

（三）参与协调解决物业管理活动中的矛盾纠纷。

确因客观原因不适合基层群众性自治组织协助的工作，鼓励政府采取购买服务的方式委托社会组织、社工机构等社会力量承接。

第八条【突发事件应急管理】应急管理主管部门指导居（村）民委员会、物业服务企业、业主委员会制定住宅小区应急管理预案，不定期组织物业服务企业、业主展开应急预案演练。

街道办事处（乡镇人民政府）负责落实市、县（市、区）人民政府在突发事件期间依法采取的各项应急措施，指导、督促物业服务企业、业主委员会配合采取相应的应对措施。

　第九条【平安建设示范小区创建】街道办事处（乡镇人民政府）应当加强住宅小区反邪教、反电诈、反家暴及家庭教育促进等宣传工作。

物业服务企业应当配合住宅小区智慧物业管理平台与政务服务平台、公共服务平台的数据交互共享，提升平安小区建设智慧治理水平。

鼓励物业管理行业协会组织无毒品、无刑案、无非法上访等示范小区的创优评先活动。

第三章 职责分工 

第十条【市住房和城乡建设主管部门职责】市住房和城乡建设主管部门是本行政区域物业管理的主管部门，履行以下管理职责：

（一）制定物业管理相关政策，指导和监督县（市）住房和城乡建设主管部门开展辖区内物业管理的监督管理工作； 

（二）划定市区范围内的物业管理区域，指导和监督前期物业管理、前期物业查验、前期物业招投标；

（三）指导和监督本市住宅专项维修资金的筹集、管理和使用； 

（四）建立和维护全市统一的物业管理服务信息系统，构建物业服务行业信用管理体系；

（五）指导市物业服务行业协会开展自律管理； 

（六）制定物业服务合同、业主管理规约、业主大会议事规则、业主委员会（执行机构）选举办法等示范文本； 

（七）监督建设开发、房屋销售、供气、供热、工程质量、房屋租赁、消防设计验收等方面规定的执行情况； 

（八）实施物业管理方面的其他监督管理职责。

市辖区的住房和城乡建设主管部门，按照各自职责，做好物业管理与监督工作。 

第十一条【县（市）住房和城乡建设主管部门职责】

县（市）住房和城乡建设主管部门履行以下管理职责：

（一）依照本条例规定负责本辖区内物业管理区域划分登记、业主委员会备案和物业服务合同备案； 

（二）指导和监督前期物业管理、前期物业查验、前期物业招投标和住宅专项维修资金使用； 

（三）定期开展物业服务质量专项检查，做好物业服务企业及从业人员的信用信息征集、核查和监管工作，并接受查询； 

（四）组织开展辖区内物业管理项目调查，建立相关物业管理档案； 

（五）指导和监督辖区内街道办事处（乡镇人民政府）调处物业管理矛盾纠纷； 

（六）法律、法规规定的其他职责。 

第十二条【街道办事处（乡镇人民政府）职责】街道办事处（乡镇人民政府）履行以下职责：

（一）指导、督促、帮助业主大会筹建、业主委员会选举和换届等工作，指导、协助和监督业主自治组织召开会议、作出决定或者决议等工作；

（二）监督物业服务项目移交和接管工作；

（三）调解物业纠纷，处理相关投诉和举报；

（四）组织实施老旧住宅小区基本物业服务工作；

（五）法律、法规、规章规定的其它职责。

街道办事处（乡镇人民政府）应当明确专岗专责人员负责辖区内的物业管理工作。

物业管理区域因不具备成立业主大会条件，或者具备成立业主大会条件但未成立，或者业主委员会长期不能正常开展工作的，由街道办事处（乡镇人民政府）及时代行使业主大会、业主委员会的职责。

第十三条【居（村）民委员会职责】居（村）民委员会确定一名物业管理专干，负责协同配合辖区内物业管理的共建共治工作。

居（村）民委员会在住宅小区内，以单元为单位组织成立业主小组，业主小组选举的楼栋长可以作为志愿者参与网格管理与服务。

第四章 前期物业

第十四条【物业管理区域划分】市、县（市）住房和城乡建设主管部门应当结合建设用地规划许可证确定的红线图范围，《市城区城镇老旧小区改造专项规划（2021—2035年）》、建（构）筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素划定物业管理区域。

物业管理区域划定后，市、县（市）住房和城乡建设主管部门应当及时将相关信息录入全市统一的物业管理服务信息系统，并通知相关街道办事处（乡镇人民政府）。

第十五条【物业服务企业招投标】一个物业管理区域只能由一个物业服务企业中标。

业主大会、业主委员会采取招投标选聘物业服务企业的，不得通过支解、分割物业管理区域分别进行招投标，也不得中标后分别由不同的物业服务企业经营管理。   

第十六条【前期物业服务企业招投标】小区建筑总面积五万平方米（含）以上的，应当采用公开招标方式选聘前期物业服务企业；五万平方米以下的，可以采取邀请招标方式选聘。

前期物业服务企业招投标活动由建设单位依法组织，县（市、区）住房和城乡建设行政主管部门指导，街道办事处（乡镇人民政府）负责监督实施。

前期物业服务企业招投标评标专家由市住房和城乡建设行政主管部门在专家库中采取随机方式选定。

第十七条【提前解聘前期服务企业】前期物业服务期内，建设单位或业主需解聘前期服务企业，已经成立业主大会的，由业主大会按照法定程序进行表决。

尚未成立业主大会的，由建设单位和已经办理物业交付手续的业主共同表决。建设单位所持物业按一个业主计算。

第十八条【前期物业承接查验见证人制度】前期物业承接查验，建设单位应当邀请街道办事处（乡镇人民政府）物业分管负责人，居（村）民委员会专岗专责人员参加。

现场查验记录中，街道办事处（乡镇人民政府）物业分管负责人，居（村）民委员会专岗专责人员作为见证人签字。

第十九条【前期服务企业审慎查验义务】前期物业服务企业在物业承接查验中应当审慎查验。

前期物业服务企业在物业承接查验中与建设单位相互串通，或者因故意、重大过失损害业主权益的，由前期物业服务企业与建设单位共同承担共有设施设备的保修义务。

 第二十条【分期开发项目的物业服务企业选聘】分期开发建设项目的物业，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业进行分期承接查验。

分期开发建设项目的物业，只能由同一个前期物业服务企业承接，同一物业管理区域内进行分期开发的同类型住宅物业服务收费标准应当保持一致。

但建设项目分期开发超过两年，先期开发项目物业服务合同期限届满后，业主可以选聘与后期开发项目不一致的物业服务企业，并可以约定与后期开发项目不一致的物业服务价格。

第二十一条【老旧小区协议选聘物业服务企业】老旧小区确因共有设施、设备改造、购置需要耗费五十万以上较大资金，业主自筹资金确有困难的，经2/3以上业主投票表决，并经县（市、区）住房和城乡建设行政主管部门批准，可以采用协议方式吸引物业服务企业配资入场。

老旧小区通过协议方式选聘物业服务企业配资入场的，应当就改造资金的使用监督、返利回笼方式、服务期限、违约责任等签订合同，但约定的服务期限最长不超过六年。

第五章 业主大会和业主委员会

第二十二条【业委会成员的竞选竞聘】鼓励业主中的党员、人大代表、政协委员参选业主委员会成员。

鼓励业主中在职或者退休的司法工作人员、企业高管及相关领域专家学者、高级职称等相关专业技术人员参选业主委员会成员。

鼓励（居）村“两委”成员通过法定程序兼任业主委员会成员。

业主参选小区业主委员会成员，年龄原则上控制在六十五周岁以下。

    第二十三条【业主大会通知方式】依法需要业主共同决定的事项，业主大会会议在确认业主身份的前提下，可以采取书面方式或者通过电子表决系统、微信、短信、QQ等信息技术手段进行表决。

除紧急情况召开的临时会议外，召开定期会议，至少应当提前十五天将会议时间、表决事项通过书面或者电子信息方式通知全体业主。

业主大会根据电子信息表决作出的物业管理相关决议、决定，对全体业主具有约束力，业主不得以未收到书面通知、未通过书面表决方式为由拒绝执行大会决议、决定。

第二十四条【业主缺席表决】业主大会会议表决一般事项与重大事项不足法定票数的，可以将会议拟表决事项及表决情况通过短信、微信等电子信息方式送达缺席表决的业主。

业主大会可以通过业主大会议事规则约定缺席表决业主回复的时限与后果。

暂未建立业主电子投票系统的，物业管理企业与业主委员会应当如实保存相关电子信息表决结果一年，供业主查询、查阅、复制。

第二十五条【业主监督委员会】业主大会可以设立业主监督委员会，对业主委员会履职情况、共用物业经营收益收支情况进行监督。业主监督委员会任期与业主委员会一致，候选人资格、选举办法等在业主大会议事规则中确定。

第二十六条【业委会成员的补贴】业主大会可以根据小区收支情况决定给予业主委员会成员、专职工作人员适当补贴，所需费用从物业共有设施经营收益中列支。

业主委员会不得转移、隐匿、篡改、毁弃会计凭证、会计账簿、财务会计报告以及其他与财务收支有关的资料。换届选举后，不得拒绝新一届业主委员会的换届财务审计申请。

第六章  物业服务与管理

第二十七条【物业管理信息公开】街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会、物业服务企业、建设单位，依照本条例的规定负有向业主公开信息义务的，应当以书面形式在物业管理区域主要出入口、公示栏、物业服务用房等显著位置公布。

信息公开义务主体公开的期限不得少于三十日，法律、法规及本条例另有规定的，从其规定。

第二十八条【共有设施设备维修养护中业主的配合义务】物业服务企业，供水、供电、燃气、通信、有线电视等经营单位因维修、维护等需要临时占用共有设施，使用建筑物专有部分或者挖掘道路、场地的，业主应当配合。

因维修、维护导致业主财产损失的，由维修、维护单位给予合理赔偿。

物业服务企业，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，因维修、养护等需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。

第二十九条【共有、专有部分设施设备的维修】物业保修期届满后，建筑物专有部分的维修、维护，由建筑物专有部分的业主负责。

物业管理区域内共用部位及共用设施设备的维护和管理责任，由建筑物共有业主共同承担。

进入住宅小区，但没有进入建筑物专有部分的供水、供电、供气的管线、设施设备的维修、维护费用，除由相关收费企业承担之外，由建筑物共有业主共同承担。

进入建筑物专有部分的供水、供电、供气管线、设施设备的维修、维护费用，除由相关收费企业承担之外，由建筑物专有部分的业主承担。

第三十条【业主装修装饰】业主或物业使用人需要装饰装修房屋的，应当告知物业服务企业，并与物业服务企业就施工时间区间，装修垃圾清运等有关事项签订协议。

物业服务企业发现业主、物业使用人在房屋装饰装修中违反法律、法规、规章或协议的行为，应当予以劝阻制止，并及时报告相关主管部门依法处置。

第三十一条【共有设施经营收益】经业主大会同意，物业服务企业可以利用共用设施从事经营活动。物业服务企业应当将经营收益单独列账并每季度公开一次。

第三十二条【紧急情况下的物业维修资金使用程序】共有设施、设备发生《湖南省物业管理条例》第五十五条规定的紧急情况需要应急维修的，物业维修资金按照下列程序启动使用：

（一）业主委员会与物业服务企业共同确认紧急情况事实后向物业专项维修资金管理机构提出申请；

（二）物业专项维修资金管理机构收到业主委员会与物业服务企业共同申请后应当在十二小时内派员完成现场勘察；

（三）物业专项维修资金管理机构勘察确认后十二小时内将核实的维修费用百分之五十划转到业主委员会选定的维修单位，维修单位应当立即组织抢修；

（四）维修项目竣工后，物业专项维修资金管理机构应当将维修情况在物业管理区域内适当位置公示7日，公示期满后，物业专项维修资金管理机构将维修费用应付余额划转到维修单位；

（五）相关业主在公示期内提出异议的，由异议人与物业专项维修资金管理机构协商解决。协商不成的，异议人可依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

第三十三条【物业费欠缴业主投票权限制】欠缴物业服务费用的业主，对于是否与物业服务企业协议提前解除合同、是否续聘等事项的投票表决权，业主大会可以在议事规则中进行限制性约定。

第三十四条【物业服务企业退出机制】有下列情形之一的，物业服务企业应当退出物业管理区域的物业服务，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出：
　　（一）物业服务合同依法、依约解除；
　　（二）物业服务合同期满未续约；
　　（三）法律法规规定物业服务企业不得继续从事物业服务活动的其他情形。
　　物业服务企业退出物业管理区域后，业主大会未选聘出新的物业服务企业的，业主委员会可以申请街道办事处（乡镇人民政府）进行应急管理；尚未成立业主大会的，十名以上业主联名可以申请街道办事处（乡镇人民政府）采取措施维护物业管理区域的正常秩序。

第七章 法律责任

第三十五条【不重复规定】违反本办法规定的行为，法律、行政法规和省地方性法规已有法律责任规定的，从其规定。

第三十六条【行政主管部门责任】对住宅物业管理活动负有管理职责的行政机关工作人员，违反本条例职责规定，不履行或者拖延履行法定职责，依法给予处分。

滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法移送监察机关。

第三十七条【业主大会、业委会决定违反法律、法规规定】业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，街道办事处（乡镇人民政府）应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第三十八条【业委会成员违反法律规定】业主委员会委员违反法律、法规禁止性规定的，街道办事处（乡镇人民政府）调查核实后，责令其暂停履行职责，由业主大会决定终止其委员职务。

第三十九条【建设单位违反保修规定】建设单位在物业保修期内未按照规定履行保修责任的，责令限期改正；逾期未改正的，依法确定有法定资质的第三方进行维修，所需费用由建设单位承担，并处所需维修费用一倍以上三倍以下罚款。

第四十条【物业服务企业】物业服务企业违反本条例第三十条规定，不依法报告相关主管部门的，记入物业服务企业信用不良记录，并处二千元以上一万元以下罚款。

第八章  附 则

第四十一条【生效时间】本办法自    年    月   日起施行。